Case | 6 dec 2018

Hoe geef je richting aan een slimme en duurzame vastgoedtransitie?

De route naar een circulair gebouwde en beheerde omgeving

Het verduurzamen en slimmer maken van gebouwen vraagt veel van organisaties met een vastgoedportefeuille. Met het klimaatakkoord van Parijs en de overgang naar een volledig circulaire en CO2-neutrale economie in 2050 nemen de vragen vanuit de markt toe. Wanneer en hoe begin je? En met welke maatregelen bij welke vastgoedobjecten? Lees in dit artikel hoe u met assetmanagementsystemen een visie vormt en de noodzakelijke verbeteringen doorvoert.

Het Circl paviljoen van ABN Amro is een volledig circulaire ontmoetingsplaats. Hier gaan mens, milieu en gezondheid hand in hand.

Ambitie

Van het aardgas af, het stimuleren van een kringloopeconomie en duurzame technologische ontwikkelingen. Het kabinet zet de komende jaren sterk in op de kennis- en innovatieagenda om de hoge ambities waar te kunnen maken. Zij legt daarbij de nadruk op het benutten van de opgedane kennis en innovaties. De één nog slimmer dan de andere. Kijk naar uitvoeringsdiensten, zoals ProRail, Rijkswaterstaat en het Rijksvastgoedbedrijf. Zij geven het goede voorbeeld en willen het verschil maken, zodat u mee gaat doen. Want hoeveel kansen liggen er niet om te verduurzamen?  

Vastgoedsturing

De wens om mee te ontwikkelen naar een duurzame en circulaire economie is voor veel organisaties met een vastgoedportefeuille een uitdaging. Het is van belang bij kansrijke, innovatieve projecten vooral naar de lange termijn te kijken. Zowel in de initiatief- als in de ontwerpfase. Waar te beginnen? Met welke keuzes en prioriteit? Welke behoefte hebben de stakeholders en gebruikers van het vastgoed? En wat is het juiste moment om de financiële middelen in te zetten? Past het binnen de exploitatielasten? Het doel is komen tot een op maat gemaakt plan van aanpak voor de realisatie van een duurzame instandhouding. Eventueel met een herbestemming en als het niet anders kan demontage of hergebruik. 

Levenscyclus van vastgoed onder invloed van circulair denken in elke fase.

Integraal in- en overzicht

Wanneer cruciale vastgoedinformatie ontbreekt, mist het management sturingsmogelijkheden om te kunnen sturen op kwaliteit, risico's en kosten. Om te komen tot een integraal in- en overzicht, is een systematische aanpak nodig. Op basis daarvan is het uitwerken van de korte en lange termijn vastgoedstrategie in strategische portefeuille- en huisvestingsplannen een logischer vervolg. 

Het management van een vastgoedorganisatie, ondersteund door de beleidsadviseur, portefeuille- en huisvestingsmanagers, zorgt dat de belangen van de betrokken stakeholders goed afgewogen worden. Daarmee geeft het management richting aan de uitvoerders voor de korte en lange termijn. Dit stelt eisen aan de beheerorganisatie die er mee aan de slag moet. Ook vraagt het om innovatie en samenwerken. Binnen de eigen beheerorganisatie en breder met de ketenpartners in de markt.

Slimme aanpak

Zo’n systematische aanpak vanuit ketenperspectief vraagt wel om een andere kijk op de toekomst. Het gaat over nadenken vanuit de opgave dat straks ook in de menselijke behoeften moet kunnen worden voorzien. Het vraagt om fundamentele beslissingen over de productie en het gebruik van grondstoffen. Over  een efficiënte en duurzame inzet van vastgoed voor bedrijfsdoelen. Het toekomstig gebruik staat meer centraal bij het opstellen van huisvestingsplannen en exploitatievraagstukken. 

Om voor vastgoed sluitende circulaire concepten te bedenken, moeten we durven nadenken over andere slimme businesscases. Cases die meer op ‘maatschappelijk waarde creatie en -behoud’ zijn gericht. Durven we bijvoorbeeld bewust te kiezen voor (waar het kan) vastgoed zonder liften? Dat is immers gezonder (meer bewegen) en duurzamer (minder elektriciteit verbruik). Kunnen we klimaatsystemen vervangen door natuurlijke ventilatiesystemen? En liggen er kansen in het gebruik van circulair isolatiemateriaal, zoals oude spijkerbroeken in het Circl-gebouw van ABN-AMRO.

Kortom, er zijn mogelijkheden te over waar we niet snel aan denken.  Zoals energiebesparend gelijkstroom (USB-stopcontacten), grijswatersysteem, betaling per lift rit, energieopslag, afvalbeperking en een digitaal gebouwenpaspoort. Of wat te denken van concepten die nog in ontwikkeling zijn zoals het betalen voor het gebruik in plaats van het in eigendom hebben van installaties.

Akoestisch materiaal van oude spijkerbroeken in het Circl-gebouw van ABN-Amro .

Assetmanagement

Rest de vraag: hoe begin je en met welke vastgoedobjecten? Het systeem van assetmanagement voor waarde-denken, zoals vervat in de internationale standaard NEN-ISO 55000, geeft richting. Dat is vooral te danken aan de systematische aanpak.

De implementatie van het assetmanagementsysteem verbindt de vastgoedstrategie met de tactische en operationele uitvoeringslagen binnen de organisatie. Er ontstaat een cultuurverandering die leidt tot meer inzicht. Niet alleen in de gebruikswaarde, maar ook in de ecologische, economische en bedrijfsstrategische waarde van het vastgoed. 

Daarnaast geeft het systeem richting aan risicobeheersing en brengt het kansen in beeld. Er komt binnen de organisatie meer helderheid in de rollen, taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden. Dat komt van pas in een keten waar partijen met elkaar samenwerken en verplichtingen aangaan. Zo bereik je doelen op consistente en duurzame wijze. 

De gelaagdheid van het assetmanagementsysteem.

De implementatie van het assetmanagementsysteem verbindt de vastgoedstrategie met de tactische en operationele uitvoeringslagen binnen de organisatie. Er ontstaat een cultuurverandering die leidt tot meer inzicht. Niet alleen in de gebruikswaarde, maar ook in de ecologische, economische en bedrijfsstrategische waarde van het vastgoed. 

Daarnaast geeft het systeem richting aan risicobeheersing en brengt het kansen in beeld. Er komt binnen de organisatie meer helderheid in de rollen, taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden. Dat komt van pas in een keten waar partijen met elkaar samenwerken en verplichtingen aangaan. Zo bereik je doelen op consistente en duurzame wijze. 

Vaart maken

Om vaart te maken naar een circulaire bedrijfsvoering is het van belang het assetmanagementsysteem te implementeren in alle managementlagen van de organisatie. Ook het toepassen van praktisch ondersteunende systemen is vereist. Zij zorgen voor het integraal in- en overzicht. Voor de invulling van de beleidsmatige vastgoedsturing is de Nederlandse Technische Afspraak (NTA) 8026 een geschikt instrument. Zeker in combinatie met de methodiek van conditiemeting en risicosturing, zoals dat is vastgelegd in de methodiek NEN 2767 Conditiemeting gebouwde omgeving. 

Samen zorgen ze ervoor dat u inzicht krijgt in de relatie tussen strategische doelen van de vastgoedorganisatie, het onderhouds- en investeringsbeleid voor de korte en lange termijn en de besliscriteria die daarbij een rol spelen. Het geeft aanwijzingen voor een gestructureerde aanpak door een beleidsboom met keuzemogelijkheden. 

De 'Beleidsboom' (zoals deze in de NTA 8026 is opgenomen).

Het schema vastgoedsturing geeft de integrale aanpak op basis van het gedachtegoed NEN-ISO 55000, de NTA 8026 en NEN 2767 weer. Het speelveld, zoals dat verder is toegelicht in het boek voor hoger onderwijs ‘Jellema deel 13; Asset- en  onderhoudsmanagement’ geeft de verbinding vanuit richting geven (strategie) naar plannen en regisseren (tactisch) naar organiseren en realiseren (operationeel) weer. 

Draagvlak

Wanneer we vanuit deze integrale benadering gaan denken en samenwerken, leren we dezelfde taal spreken. We krijgen meer inzicht en begrip voor elkaars belangen, visie en aanpak. De met elkaar te realiseren doelen komen centraal te staan. Dit geeft energie aan de betrokken partijen en lef om piketpaaltjes te slaan. Zo maken we de afgesproken ambities waar.

Een breed draagvlak vanuit de hele vastgoedorganisatie en de betrokken stakeholders is daarvoor essentieel. Dit betekent concreet dat de vastgoedeigenaar c.q. opdrachtgever, de vastgoedbeheerder, facilitair verantwoordelijke, medewerkers van de beheerorganisatie en vastgoedgebruiker vanaf het begin meeneemt bij het vaststellen van de vastgoedstrategie en het onderhouds- en investeringsbeleid. 

Zo kom je met samenwerkingspartners in de keten tot concrete plannen voor een duurzame en slimme wijze van instandhouding. Met als stip op de horizon, een volledig circulaire en CO2-neutrale economie in 2050.

          

Met medewerking van:

Johan Smit, senior consultant assetmanagement RPS, commissielid en docent NEN 2767 en coördinerend hoofdauteur boek voor hoger onderwijs; Jellema deel 13 ‘Asset- en Onderhoudsmanagement vastgoed’. 

Roy Pillen, voormalig voorzitter commissie ‘NEN 2767 Conditiemeting gebouwde omgeving’, lid Programmaraad Fonds Collectieve Kennis Civiele Techniek en coördinerend adviseur vastgoed.

     

Meer weten?

Het volledige schema ‘Vastgoedsturing, een integrale aanpak’, welk tot stand is gekomen bij het schrijven van het hiervoor aangegeven boek voor hoger onderwijs ‘Jellema deel 13; Asset- en  onderhoudsmanagement’, kunt u als PDF aanvragen bij Johan Smit. Het boek is te bestellen via Bol.com. Johan Smit is beschikbaar voor vragen over de NEN-ISO 55000, de NTA 8026 of NEN 2767 

Johan Smit

Deel dit bericht

RPS gebruikt cookies om uw gebruikservaring te verbeteren. Voor meer informatie bekijk ons Privacy en Cookiebeleid.